名古屋市を中心とした東海3県にて、賃貸住宅の原状回復工事を承っております、ARS -エーアールエス-です。
借りていた部屋を退去する際、「本来あるべき状態」に戻して部屋を返す義務が生じます。
これを原状回復義務と呼びますが、かつてはオーナー（賃貸人）によって取り決めがあいまいだったことから、退去時に余分な原状回復費を請求されるなどのトラブルが多発していました。
そこで国土交通省が定めたのが、「原状回復ガイドライン」です。
今回は、読むと複雑に感じやすい原状回復ガイドラインについて、基本を抑えられるよう簡単に解説したいと思います。
ぜひ参考にしてみてください。
■ 原状回復のガイドラインとは？
原状回復ガイドラインは、退去時に発生しやすい原状回復のトラブルを、未然に防ぐために取りまとめられたガイドラインです。
民間の賃貸住宅で交わされる契約を想定したもので、店舗や事務所などの商用目的で借りた場合には適用されません。
部屋を借りる際の参考にするほか、すでに契約をしていても内容があいまいな場合や、契約時に問題があるような場合は、ガイドラインの内容を参考にします。
ガイドラインでは原状回復を、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定めています。
簡単にいうと、「普通に住んでいて発生する汚れや劣化は責任を問わないけど、使い過ぎや不注意でつけた劣化については入居者が回復費用を払ってもらいます」ということです。
借りた当時の状態に戻すことではないので、すべての修繕を入居者が負担する義務はありません。
■ 費用負担が発生するパターンとは？
入居者が原状回復費を払うかどうかは、場合によります。
・普通に住んでいても避けられない劣化があるのみ
たとえば、フローリングの日焼けや家具を置いた場合の床のへこみなどがある場合。
これらは生活するうえでも発生してしまうので、大家さん・管理会社側の負担になります。
このような通常損耗を修繕する費用は、すでに入居者が賃料として払っているという考え方なので、退去時に費用負担は発生しません。
・不注意でキズがついた、劣化した場合
引っ越し作業でキズがついたり、雨の吹きこみでフローリングが色落ちしたりした場合。
このような注意していれば劣化しなかった箇所があると、基本として入居者側が回復費用を負担します。
敷金から引かれるか、敷金なしの物件なら退去費を支払います。
・不注意で傷めてしまったが、長く住んでいた場合
基本として入居者が故意に傷めてしまった場合は、原状回復をしないといけませんが、長く住んでいた場合は事情が異なります。
ガイドラインでは、入居者の責任となるような劣化や傷みがあっても、通常の経年劣化や損耗も当然含まれているので、この劣化については差し引いて考慮するべきとされています。
この場合の原状回復費を決めるには、退去時の残存価値を求めるのが基本です。
クロスを例に出すと、耐用年数が6年なので、6年使えば価値はなくなり、張替えないといけません。
もし3年住んで、クロスを張替えが10万円かかる場合、クロスの価値としては3年で半分になるので、5万円の負担になるでしょう。
ただし、すべてにあてはまるものではなく、耐用年数を超えて使っていたものでも、壊したり劣化を早めたりした場合は一部の費用を負担する可能性があります。
■ 特約に注意
契約における基本的な約束事に加えて、当事者間で特別に合意する約束事を「特約」といいます。
この特約はガイドラインよりも強い効力があるため、原状回復に関する特約があれば、こちらに従わないといけません。
通常損耗で修繕費用が発生しないとしても、クリーニング代は支払わないといけない、という特約はよく見られます。
契約時はしっかり目を通しておくようにしましょう。
■ 名古屋市での原状回復は「ARS -エーアールエス-」へ
ARS -エーアールエス-は、名古屋市を拠点に東海3県にて、原状回復工事・住宅リフォームを承っております。
タバコのヤニ汚れや釘穴のあるお部屋も、次の入居者を迎えられるよう丁寧に修繕。
壁・床のほかにキッチンやトイレなどの水回りも担当できますので、ワンストップでの施工が可能です。
施工業者をお探しでしたら、ぜひ一度お見積りをお申し付けください。
■ まとめ
普通の生活で発生する劣化などについては、入居者の責任は問われませんが、不注意でついた劣化には、原状回復義務が生じます。ただし、住んでいる年数によっては全額負担ではなく、耐用年数等が考慮されて、部分負担になる場合もあります。
特約によっては原状回復費用を負担することもあるため、できれば契約内容を締結前に確認したほうがいいです。
